A | 朋友们好，我是烽屿 美国长期国债收益率近期攀升至 19 年新高，三十年期一度达到 5.33%，与此同时，美国联邦债务总额首次突破 40 万亿美元。 向来被视为全球最安全资产之一的美债，正面临持有者抛售的压力，华盛顿方面也愈发焦虑。 10月中旬，张强看中了北京三环内的一套小一居室。与中介沟通后，他觉得价格合适，可以考虑入手。房子的挂牌价约150万元，中介告诉他，业主急于套现，如果付款条件合适，预计120万元至130万元即可成交，具体需与业主谈。 张强的首套自住房位于五环外，按照北京的限购政策，他仍拥有一个五环内的购房资格。 救市举措效果有限 面对债务压力，美国财长贝森特宣布加码长期国债回购，将十年至三十年国债回购规模从每次最高 20 亿美元翻倍至 40 亿美元，试图为市场降温。 然而这一措施效果短暂，提振乏力，未能从根本上缓解市场担忧。
B | 军方干预言论引争议 特朗普在被记者追问是否有其他干预方式时表示，终极干预手段就是军队，如果必须使用会用。这句话瞬间将债券问题与军事力量联系，引发金融圈错愕和嘲讽。 有人质疑是否暗示制造地缘冲突或用军事威慑影响债市，诺贝尔经济学奖得主保罗・克鲁格曼甚至用反讽模仿丘吉尔演说调侃其荒谬。这次购入第二套住房，他并非为了资产升值，更多是从租金收益角度考虑。他认为，对自己这个上班族而言，拥有工资之外的被动收入，是未来的重要保障。 张强投资房产的念头来自朋友的启发。
C | 今年7月，他的朋友以120万元的总价，在一个双地铁小区买入一套小户型，每月租金约4000元，这让许多朋友羡慕。张强说，这样的机会并非随处可见，需要主动寻找。
D | 摩根大通高管詹姆斯・沙利文则比喻，回购措施像用信用卡还房贷，短期止痛，长期埋雷。 剖析美债深层危机 这轮美债收益率走高，除通胀和地缘风险外，更反映投资者对美国财政前景、庞大发债规模及未来偿债成本的担忧。 下半年以来，一位从事私募投资的人士也开始在一线城市核心区物色总价低、出租率高、租金收益稳定的住宅，在他看来，当前仍有好的投资机会，但稍纵即逝。 寻找机会 张强是一名工程师，工作和收入相对稳定。
E | 贝森特的回购只能短暂缓解流动性，无法解决 40 万亿美元债务的根本问题。
F | 早年，他与大多数上班族一样，利用闲钱在环京地区投资了几套房产，也赚了一些钱。近年来，随着市场波动，除北京的自住房外，他已陆续清空了环京的投资房产。 尽管张强入手较早，但由于错过最佳出售时机，赚得并不多，他用这些钱提前还清了自住房的贷款，余下的一部分资金，他希望找到一个收益稳定的投资渠道。 张强说，他想过投资股市，但因为不懂，没有贸然进入；这几年基金波动也大，本金可能损失掉；银行理财和定存虽然稳，但收益太低，抵不过通胀。 今年5月，朋友让他陪着看房。美债核心问题在于债务与通胀压力上升，投资者要求更高收益率，导致政府和民间借贷成本增加。7月，朋友全款买下了一套20年房龄的小一居，挂牌价130多万元，最终含税成交价约120万元。 真正稳定债市的关键在于财政赤字控制、通胀稳定及可信的长期债务方案。 这套房距地铁站约1公里，有两条地铁交汇，周边配套齐全。
G | 特朗普的言论或许是即兴夸张，但暴露了美国财政信用的深层焦虑。
H | 一个国家的财政信用建立在偿债能力、财政纪律和政策可信度上。在 40 万亿美元债务压顶下，美国真正需要保卫的不是美债价格，而是支撑美债与美元体系的信用。
I | 一居室月租超过4000元，装修好一点可达4500元，每年租金收入约5万元。返回，查看更多。 朋友的买房经历启发了张强，与其让钱躺在银行，不如全款买套房收租。手中200万元闲钱足够操作一单。 由于当前市场并未完全企稳，盲目投资仍有风险，寻找投资标的物需要聚焦房价波动较小的区域或小区，或者成交价足够抵御未来市场波动带来的风险；操作层面更适宜于像张强这样有闲置资金不需要加杠杆的群体。 8月，张强开始认真研究投资房产。选区上，他限定在五环内；配套上，两公里范围内有地铁，生活便利。初步锁定几个交通方便的商圈后接着选的是小区，次新房价格偏高，预算吃紧，只能选老破小。两居室和一居室租金差距不大，但总价差距大，因此他首选小户型一居。
J | 接下来要解决的就是价格问题。 张强的理想标的是“总价越低越好，租金越高越好”。
K | 但这种房源极少，需要抱着捡漏的心态去找。
L | 两个月里，他陆续看了多套房，但符合预期的寥寥无几。 10月15日，他在中介网站看到一套挂牌150万元的一居室，立即联系中介。中介称，同户型近期成交价约130万元，如果付款条件好，或许可以谈到120万元。
M | 这套房位置更靠近核心区，面积略小，房龄超40年，但租金较高。如果以120万元成交，年化租金收益率可达约4%。 张强说，想要在茫茫房源中找到合适的房子，个人效率太低，得依赖中介。中介了解他的需求后，又推荐了几套房源，约定周末集中看房，合适就约房东谈价。
N | 抓住机会 看了两个月房，张强发现，“捡漏”的买家不少，不仅有个人，还有机构投资者。曾有一套房源的底价极具吸引力，他本打算再多看几套对比，结果第二天就被别人抢先拿下。 他总结，小户型买家主要有两类：一是尚未结婚的年轻人，希望在能力范围内拥有一套属于自己的房子；二是像他一样追求长期稳定租金回报的投资者。 张强偏好小户型，正是看中其租金回报率更高。以他正在看的房为例，租金收益率约4%。而同小区两居室因总价高、租金差距不大，收益率普遍低一个百分点。 在这种情况下，只要总价足够低，小户型比大户型更抢手。一家大型中介的门店负责人告诉经济观察报，在他所在的片区，近期70平方米以下房源的成交占比超六成，而90平方米以上房源的成交占比仅一成左右。 张强也体会到，一分价钱一分货。好房不便宜，便宜的房多半有瑕疵。照片里看着不错，实地一看可能装修老旧、采光差；要么户型较差，实用性不强。这些房源在租赁市场普遍不受欢迎。 上述中介门店负责人称，低价房源通常有两种情况，要么业主急售，要求短期内全款；要么房子本身存在硬伤，如采光差、户型不佳、漏水，或交易税费高、需补缴土地出让金等。排除这两种情况，多数业主不愿意降价出售优质房源。 显然，急需用钱的业主最适合张强这类投资者。
o | 但在整个二手房市场，此类卖家比例不高，而且老破小房源普遍瑕疵较多，投资意义上的“高性价比”房源十分稀缺，需要足够多的耐心。
p | 上述私募投资人士称，过去由于住宅收益率低，机构投资者更青睐写字楼。
q | 一方面写字楼租金高，回报率更优；另一方面，商办物业只要运营得当，也能带来可观的资产增值收益。不过，近两年情况发生了变化，商办市场冷清，租金一降再降；而住宅租金收益率因房价下降有所提升，开始吸引机构关注，但目前机构多处于前期摸底阶段，尚未形成实质性投资动作。 买房逻辑变了 过去，张强投资房产主要依靠房价上行赚取增值差价，但如今，他更看重的是租金收益。张强说，与年化租金收益率相比，他更在意的是每月带来的4000元租金收入。作为普通打工族，张强对年化收益率的要求没有那么严格和执着。他更远的考虑是，即便未来遇到裁员等突发情况，每月4000元的租金收入也能为生活提供更多保障。 在他看来，这一轮房地产洗牌后，随着房价逐步回稳，靠房价上涨赚取差价的时代已经过去，现在是出租率高、租金高的房子具备投资价值。 将100多万元存入银行定期存款或保本理财产品，带来的收入有限，而且从长远来看也难以抵御通胀影响。
r | 相比之下，投资一线城市核心区域的房产，不仅能带来持续稳定的租金收入，还具备一定的保值增值功能。 上述私募投资人士表示，普通投资者计算回报率往往比较粗略；专业或机构投资者的测算模型更为复杂，通常采用投资回报率与内部收益率（IRR）两种方式作为投资标准。
s | 两种标准的出发点不同，投资逻辑也各有差异。 该人士告诉经济观察报，专业投资者会将物业费、交易税费、取暖费、维修费、空置损失等成本全部计入。其中，偶发性成本按一定比例纳入计算，例如维修成本通常为年租金的10%左右，空置损失约为年租金的5%。
t | 如果购房资金来自贷款，还需将资金成本计入。 以张强计划投资的房产为例，每年的物业费、取暖费、维修费及空置损失合计约3000元，需要从租金收益中扣除；按照“满五唯一”政策，契税约为1.2万元，也应计入购房成本。经测算，专业机构计算的投资回报率约为3.9%，比张强个人计算的少0.3个百分点。
u | 与投资回报率相比，内部收益率从现金流角度出发，计算方式更为复杂。除了资金成本外，还需考虑投资年限。以张强计划投资的房产为例，在房价保持不变的情况下，如果持有10年，内部收益率约为3.9%；若持有20年，内部收益率可达约4.5%。 （应受访者要求，张强为化名）。
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Published on:05:31:33
